Zasady odpowiedzialności za zalanie cudzego mieszkania

Sąsiad poniesie odpowiedzialność odszkodowawczą za zalanie mieszkania. Trzeba mu jednak wykazać winę, a przynajmniej zaniedbanie

Aby sąsiad odpowiadał, nie wystarczy sam fakt zalania, jak to jest przy wylaniu wody przez balkon czy wyrzuceniu przez okno butelki na przechodnia. To sedno uchwały Sądu Najwyższego (sygn. akt III CZP 41/12). Kwestia ta wynikła na tle sporu o niewielką kwotę, ale związanego z bardzo typowym zdarzeniem. Otóż po rozszczelnieniu się rury doprowadzającej wodę w mieszkaniu „lokatora”, woda zalała położony piętro niżej lokal należący do innego podmiotu, a ten pozwał sąsiada z góry o odszkodowanie. Sąd rejonowy zasądził je, wskazując jako podstawę prawną art. 433 kodeksu cywilnego (bliżej jednak tej podstawy nie uzasadnił).

Przepis ten mówi, że za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny (na zasadzie ryzyka) ten, kto je zajmuje. Wyrok zaskarżyło towarzystwo ubezpieczeniowe, ubezpieczyciel z polisy OC lokatora z góry. W razie jego przegranej to ono musiałoby zapłacić odszkodowanie (występuje w tej sprawie jako tzw. interwenient uboczny).

Do Sądu Najwyższego trafiło pytanie prawne katowickiego Sądu Okręgowego, Kto zasadniczo powinien wykazać winę „sprawcy” – Poszkodowany?. Zalanie może być skutkiem zaniedbań w rożnych miejscach instalacji i różnych osób, np. właściciela nieruchomości wspólnej w spółdzielni czy we wspólnocie, na konserwację której zajmujący lokal może nie mieć zupełnie wpływu. Dlatego należałoby mu wykazać winę. Powinna zatem mieć zastosowanie ogólna zasada wyrównywania szkody, tj. art. 415 k.c. Przepis ten mówi, że kto ze swojej winy wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Podobnego zdania był katowicki Sąd Okręgowy, który w pytaniu napisał, że druga, ostrzejsza zasada odpowiedzialności, wyrażona w art. 433 k.c. (brzmi tak jak art. 150 uchwalonego jeszcze przed wojną kodeksu zobowiązań), od początku nie była stosowana do wylania wody wewnątrz budynku, lecz tylko do wydostania się jej na zewnątrz. Sąd Najwyższy podzielił to rozumowanie. Zdecydował, że przepis ustanawiający ostrzejszą odpowiedzialność – art. 433 k.c. – zajmującego pomieszczenie za wyrzucenie, wylanie lub spadnięcie przedmiotu nie stanowi podstawy odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wylaniem wody w budynku do innego lokalu (a więc nie tylko do położonego niżej, ale też  np. obok).

Uchwała Sądu Najwyższego (sygn. akt III CZP 41/12)